دودستگی نرخ در بازار اجاره - فروشگاه اینترنتی هرپو

به گزارش دنیای اقتصاد براساس اطلاعات گزارش شاخص قیمت اجاره بهای واحدهای مسکونی خانوارهای شهری در تابستان 1399 که توسط مرکز آمار ایران منتشر شده است، نرخ تمدید قراردادهای اجاری در کشور طی سه ماه تابستان سال جاری با رشد میانگین 41 درصدی همراه بوده و این در حالی است که تغییرات میانگین رشد اجاره بها در اجاره نامه های جدید که با مستاجران جدید برای سال اول سکونت در یک ملک در کل کشور منعقد شده، به مراتب کمتر و معادل 29 درصد بوده است.

این آمار کشوری سیگنالی از دو دستگی موجران در بازار اجاره ماه های اخیر ارائه می نماید و نشان می دهد یک گروه از موجران در حال حاضر با نرمش بیشتری با مستاجران روبرو می شوند و گروه دوم موجران توقع و اصرار بیشتری برای رشد اجاره بها دارند. شناسایی این دو دسته موجر در بازار می تواند برای مستاجران به ویژه در شرایط مالی خاص فعلی اهمیت زیادی داشته باشد و بتواند آنها را برای انتخاب بهینه در میان گزینه های پیش روی خود در بازار املاک اجاری هدایت کند.

آن طور که آمار نشان می دهد نرمش موجرانی که نسبت به عقد قرارداد جدید با مستاجران تازه که قصد دارند برای اولین سال، در یک ملک سکونت داشته باشند، نسبت به موجرانی که قصد تمدید قرارداد با مستاجر سال گذشته خود را دارند، به مراتب بیشتر است؛ کمااینکه میانگین رشد اجاره بها در قراردادهای تمدیدی کشور طی تابستان سال جاری حدود 12 واحد درصد بیشتر از رشد اجاره های ثبت شده در قراردادهای جدید منعقدشده میان موجران و مستاجران است.

منشأ انعطاف و نرمش موجران گروه اول در دو موضوع نهفته است. موضوع اول این است که به دنبال شیوع کرونا و سنگین تر شدن رکود کسب وکارها در کشور طی ماه های اخیر، بازار اجاره نیز از این شرایط بی تاثیر نبوده و سختی اجاره دادن املاک نسبت به سال های گذشته به مراتب بیشتر شده است. در واقع یافتن مستاجری که حاضر باشد به نرخ های بالای رشد اجاره بها تن دهد، با توجه به سطح درآمدها و نرخ تورم عمومی، به مراتب سخت تر از سال های گذشته شده است. این موضوع تنها مربوط به تهران نیست و در تمام استان ها این واقعیت که ارتباط مستقیمی با میزان استطاعت مستاجران دارد، محسوس است. در نتیجه موجرانی که به هر دلیل قصد انعقاد قرارداد اجاره جدید را دارند، ناگزیر به مدارای بیشتر با مستاجران متقاضی ملک خود هستند؛ چراکه در غیر این صورت ممکن است زمان انتظار زیادی سپری گردد تا ملک به بهای بالاتر به اجاره برود.

تحقیقات میدانی دنیای اقتصاد نشان می دهد علت دوم نرمش موجران را باید در الزاماتی که ستاد ملی مقابله با کرونا به منظور تنظیم بازار اجاره بها وضع کرد، جست وجو کرد. تیر ماه سال جاری ستاد مقابله با کرونا طی مصوبه ای مستاجران را ملزم کرد میزان افزایش اجاره بها در کشور را به طور میانگین تا سقف 20 درصد نسبت به بهای سال گذشته اعمال نمایند و جز در مواردی که قصد فروش ملک را دارند، مستاجر را وادار به تخلیه ننمایند. به این ترتیب موجرانی که قصد انعقاد قرارداد با مستاجران جدید را داشته اند به مراتب بیش از سایر موجران که تمدیدهای غیررسمی با پشت نویسی انجام می دهند، ملاحظه رعایت سقف مجاز رشد اجاره بها را داشته اند و همین موضوع در نرخ میانگین رشد اجاره بها طی فصل تابستان منعکس شده است؛ به طوری که میزان این رشد نسبت به فصل مشابه سال گذشته قدری بیشتر از میانگین رشد مجاز اجاره بها از نظر دولت و معادل 29 درصد بوده است.

از طرفی موجران قراردادهای تمدیدی نیز به دو علت انعطاف کمتری در اعلام قیمت های پیشنهادی رهن و اجاره نشان داده اند. علت نخست و مهم تر، توقع آنها برای تنظیم اجاره بهای جدید با میزان رشد قیمت فروش آپارتمان اجاری است. به بیان روشن تر، بسیاری از موجران انتظار دارند میزان اجاره بها سال به سال معادل میزان رشد قیمت آپارتمانشان یا نزدیک به همان نرخ افزایش پیدا کند. این در حالی است که در واقعیت همیشه فاصله معناداری میان این دو نرخ وجود دارد و انتظار رشد مشابه قیمت و اجاره مسکن عموما محقق نمی گردد.

آخرین آمار رسمی از شرایط نسبت قیمت به اجاره مسکن (P/ R) که از آن به عنوان حباب سنج بازار مسکن نیز یاد می گردد، نشان داد در بهار سال جاری این نسبت از محدوده مورد انتظار بسیار فراتر رفته و به مقدار 36 واحد رسیده است. این در حالی است که مقدار متعارف نسبت قیمت به اجاره مسکن در طول دهه های گذشته در تهران همیشه رقمی بین 15 تا حداکثر 25 یا 26 واحد بوده است. به این ترتیب در ماه های اخیر این نسبت در کشور به مقدار دور از انتظار افزایش یافته است؛ به این معنا که قیمت مسکن به رغم رکود معاملاتی رشد قابل توجهی داشته اما میزان رشد اجاره بها به مراتب کمتر بوده است.

این موضوع اثر خود را به شکل انتظار رشد قابل توجه اجاره بها در میان یک گروه از موجران نشان داده و سبب شده است بعضی انتظار داشته باشند با توجه به افزایش ارزش ریالی آپارتمان خود، اجاره بهای به مراتب سنگین تری نیز دریافت نمایند.

علت دیگری که می توان به رفتار و انتظارات قیمتی موجران گروه دوم (تمدیدی ها) نسبت داد، مرتبط با مصوبه ستاد ملی مقابله با کرونا است. موجرانی که تمدید قرارداد با مستاجر قبلی خود که سابقه حداقل یک سال سکونت در ملک آنها را دارد، در پیش می گیرند، عموما بدون مراجعه به بنگاه های ملکی و به طور غیررسمی به وسیله پشت نویسی اجاره نامه به شکل توافقی با مستاجر، این موضوع را ثبت می نمایند. در نتیجه آنها به نوعی خود را از مصوبه معین سقف رشد اجاره بها در امان دیده اند و نرخ های به مراتب بالاتری برای رشد اجاره بها در قراردادهای تمدیدی پیشنهاد نموده اند. در این بین مستاجرانی که به هر دلیل امکان یا قصد جابه جایی ندارند نیز به نرخ های بالاتر تن داده اند و در نتیجه میزان رشد اجاره بها در قراردادهای تمدیدی طی سه ماه تابستان 41 درصد محاسبه شده است.

از طرفی تحقیقات میدانی دنیای اقتصاد از واسطه های ملکی نشان می دهد مستاجران در برابر نرخ های بالای پیشنهادی برای تمدید به دو گروه تقسیم می شوند. گروه اول کسانی هستند که به این نرخ ها تن نمی دهند و تصمیم به جابه جایی می گیرند که با توجه به حضور موجران منعطف، می توانند خارج از قرارداد قبلی، اجاره نامه ملک جدیدی را با نرخ به مراتب مناسب تری با یک موجر جدید منعقد نمایند. در عین حال یک گروه نیز ناگزیر با این پیش فرض که احتمالا اجاره بها در قراردادهای جدید به مراتب بیشتر است، با موجر قبلی کنار می آیند.

در این بین دسته اول مستاجران، یعنی کسانی که به جای تمدید، جابه جایی را انتخاب می نمایند، سبب می شوند ملک موجران غیرمنعطف و متوقع برای مدتی که در ماه های اخیر حداقل یک ماه بوده، خالی باقی بماند. این خالی ماندن ملک سبب می گردد در نهایت موجر به این واقعیت پی ببرد که قیمت پیشنهادی وی برای اجاره نامه سال جدید با واقعیت های بازار منطبق نیست؛ هرچند در نسبتی از قیمت افزایش یافته فروش آن ملک معین شده باشد. در نتیجه ناگزیر به تعدیل قیمت می شوند و عملا به دسته اول موجران یعنی همان گروهی که انعطاف قیمتی بیشتری نشان می دهند، می پیوندند.

به گزارش دنیای اقتصاد نرخ تورم عمومی در کشور طی فصل تابستان اخیر 5/ 30 درصد بوده است. به طور کلی انتظار می رود میزان نرخ رشد اجاره بها همیشه رقمی بین نرخ تورم عمومی و میزان تورم مسکن باشد. بنابراین با توجه به اینکه بر اساس آخرین گزارش رسمی موجود، تورم بهار قیمت مسکن در کشور 63 درصد بوده، انتظار این بود که میانگین رشد اجاره بها در کل کشور بین 30 تا 63 درصد باشد. این در حالی است که درمورد قراردادهای جدید موجران با مستاجران، این نرخ حتی از تورم عمومی نیز کمتر و معادل 29 درصد بوده است. البته انتظارات تورمی موجران در قراردادهای تمدیدی صرفا مربوط به تغییرات قیمت مسکن در بهار و تابستان سال جاری نیست؛ چراکه در یک سال 98 نیز میانگین قیمت مسکن در کشور 68 درصد افزایش یافت و سال گذشته نیز یک سال تورمی در بازار راکد مسکن به شمار می آمد. با این همه موضوع استطاعت در میزان تغییرات اجاره بها به مراتب بیشتر از تغییرات قیمت مسکن اهمیت دارد و اثرگذار است؛ موضوعی که بعضی موجران از آن غفلت می نمایند.

با استناد به این آمار مستاجران باید بدانند که دو انتخاب متفاوت در پیش رو دارند که یکی تمدید و پذیرش نرخ پیشنهادی موجر و دیگری جابه جایی و انعقاد قرارداد جدید است که احتمالا به مراتب با بهای مناسب تری صورت می گیرد. این آمار نشان می دهد انتخاب تمدید برای مستاجران بر خلاف تصور سنتی، در طول ماه های اخیر به انتخاب بد تبدیل شده و توصیه می گردد آنها در برابر ارقام خارج از محدوده قابل پذیرش برای رشد اجاره بها، گزینه جابه جایی را به عنوان انتخاب خوب برگزینند. این رفتار آنها می توانند زمینه ساز همراه شدن موجران بیشتری با قیمت های متعادل در بازار اجاره گردد و آنها نیز به این واقعیت پی ببرند که مستاجران ناگزیر به تن دادن به ارقام سنگین پیشنهادی خارج از محدوده استطاعت خود نیستند. در نتیجه برای پرهیز از خالی ماندن ملک، بهای پیشنهادی خود برای رهن و اجاره را با واقعیت های بازار اجاره تنظیم نمایند.

موضوع قابل توجه دیگر در بازار اجاره نیز افت شدید معاملات در این بازار طی یک سال اخیر است. در سال 96 که بازار مسکن در شرایط آرام به سر می برد، به طور میانگین در هر فصل 100 هزار فقره قرارداد اجاره جدید در کشور منعقد و ثبت می شد. این در حالی است که در بهار سال جاری میزان قراردادهای مذکور به نصف یعنی حدود 50 هزار فقره کاهش یافته است. کاهش قابل توجه تقاضای انعقاد قرارداد اجاره جدید نشان از تمایل بیشتر مستاجران به تمدید دارد که می تواند منعکس نماینده بی اطلاعی آنها از انتخاب های بد و خوبی باشد که می توانند انجام دهند. در واقع همین که تقاضای تمدید اجاره در بازار مسکن طی ماه های اخیر افزایشی بوده، توانسته بر افزایش نرخ های پیشنهادی این قراردادها اثر بگذارد. به این ترتیب توصیه به مستاجران به استناد آمارهای مذکور این است که بین انتخاب های ممکن، گزینه بهینه را انتخاب نمایند.

گزارش مرکز آمار از تغییرات اجاره بها در کشور طی تابستان سال جاری نشان می دهد 10 استان از مجموع 31 استان کشور در این بازه زمان شرایط سبز داشته اند؛ به این معنا که میزان نرخ رشد اجاره بها در آنها طی فصل گذشته، برابر میانگین سقف مجاز اعلامی ستاد مقابله با کرونا (20 درصد) یا کمتر از آن بوده است. این 10 استان شامل آذربایجان غربی، خراسان جنوبی، خراسان رضوی، خوزستان، زنجان، سیستان و بلوچستان، فارس، قزوین، کرمان و مازندران است.

همچنین 6 استان به لحاظ تورم اجاره بها در فصل تابستان شرایط قرمز داشته اند؛ به این معنا که میزان تغییرات اجاره بها در آنها نزدیک به30 درصد یا بیشتر بوده است. در راس این استان ها چهارمحال و بختیاری و تهران قرار دارند که تورم اجاره نسبت به فصل مشابه سال 98 در این استان ها به ترتیب معادل 8/ 36 و 7/ 36 درصد بوده است. استان های سمنان، قم، کرمانشاه و همدان نیز شرایطی مشابه دو استان مذکور دارند.

15 استان به جامانده نیز شرایط خوبی به لحاظ رشد اجاره بها ندارند؛ اما اوضاع آنها به اندازه 6 استان مذکور حاد و بحرانی تلقی نمی گردد. میزان رشد اجاره بهای این استان ها رقمی بین 20 تا 30 درصد نسبت به فصل مشابه سال قبل بوده است.